2025.12.10
借地でアパートを経営するメリットは？注意すべき点やトラブル事例も紹介
アパート経営をしようとすると、土地購入のために、多額の資金調達が必要になる場合があります。特に、都市部では土地価格が高騰しており、アパートの経営は始めづらいものになっています。そのような中における選択肢として、借地を活用したアパート経営があります。土地を購入せずに建物だけを所有することで、初期投資を大幅に抑えられるのです。
この記事では、借地でのアパート経営のメリットや、実際に経営する際の注意点、さらには、過去のトラブル事例とその対策まで詳しく解説します。土地所有者とのコミュニケーション方法や契約時のポイントなど、実践的な情報も盛り込んでいます。
- 借地アパート経営は「土地購入費ゼロ」で始められるため、高利回りが狙える
- 最大の障壁は「銀行融資」が土地担保なしでは通りにくいこと
- 地代の変動や更新料、地主との人間関係がリスク要因となる
- 資金調達さえクリアできれば、好立地で収益を上げるチャンスが大きい
借地でのアパート経営
結論：借地経営とは、土地を買わずに借りて建物を建て、初期費用を抑えて高利回りを狙う手法のこと。
借地でのアパート経営とは、他人が所有する土地を借りて、その上にアパートやマンションなどの賃貸物件を建てて運営するビジネスモデルです。
借地権の基本的な仕組み
借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有するための権利です。対して、地主が保有する土地の権利を『底地（そこち）』と呼びます。借地権には、大きく分けて旧法による借地権と定期借地権の2種類があります。旧法借地権は、借地借家法（e-Gov法令検索）施行前に設定された権利で、正当な理由がない限り更新を拒絶できない特徴があります。
一方、定期借地権は、契約期間が決まっており、期間満了後は原則として更新されません。期間は、一般的に50年以上に設定され、その間は安定した土地利用が保証されています。
借地権者は、地主に対して地代を支払う義務がありますが、その土地に建てた建物については所有権を持ちます。つまり、土地は借りているが建物は自分のものという状態になります。
定期借地権の解説（国土交通省）借地でのアパート経営の基本的な流れ
借地でのアパート経営は、まず適切な借地物件を見つけることから始まります。土地所有者と交渉し、借地権契約を結びます。この際、地代や契約期間、更新条件などの重要事項を明確にしておく必要があります。
契約締結後は、建物の設計・建築を行います。建物が完成したら入居者募集を開始し、通常のアパート経営と同様に運営していきます。ただし、定期的に地代を支払う義務があり、また契約条件によっては、土地所有者の承諾が必要な場合もあります。
借地でのアパート経営は、土地購入費用を抑えられるというメリットがある一方で、契約内容や地主との関係性に左右される面もあるため、十分な知識と準備が必要です。
借地でアパート経営するメリット
結論：最大の利点は土地購入費が不要なこと。固定資産税もかからず、少ない資金で高利回りが実現可能。
借地を活用したアパート経営には、土地を購入する場合と比較して様々な利点があります。初期投資の軽減から税金面のメリットまで、詳しく見ていきましょう。
固定資産税の負担が軽減される
借地でアパート経営を行う最大のメリットの一つが、土地にかかる固定資産税を支払う必要がないことです。通常、不動産所有者は、建物と土地の両方に対して固定資産税が課されますが、借地の場合は、土地の固定資産税は地主が負担します。
特に、都市部では土地の評価額が高く、それに伴う固定資産税も高額になりがちです。そのため、税負担の大幅な軽減が可能となり、経営の収支改善に大きく貢献します。
また、都市計画税についても同様に土地分は支払う必要がなく、建物分のみの負担となります。これにより、長期的に見ても経費削減効果が期待できます。
アパート経営は法人化することでさらなる節税効果も期待できます。詳しくは「中小企業の節税方法おすすめ9選」をご覧ください。
初期投資を大幅に抑えられる
借地でのアパート経営の最も大きなメリットは、土地購入費用が不要となり初期投資を大幅に抑えられることです。特に、都市部では土地価格が高騰しており、アパート経営の初期費用の大部分を土地代が占めることがあります。
例えば、土地付きのアパート投資で1億円かかるところ、借地であれば、建物代の3,000万円程度で始められるケースもあります。この初期投資の大幅な削減により、資金調達の負担が軽減され、より多くの人がアパート経営に参入できるようになります。
また、同じ投資予算でより規模の大きな建物を建てられるため、効率的な投資が可能になります。限られた資金で、最大限の収益を目指すことができるのです。
（土地あり）
- 土地購入費：1億円
- 建物建築費：5,000万円
- 合計：1億5,000万円
※多額の頭金と融資が必要
（土地なし）
- 土地購入費：0円
- 建物建築費：5,000万円
- 合計：5,000万円
※初期投資が1/3で済む！
高い投資利回りが期待できる
借地でのアパート経営では、初期投資額が少ない割に、家賃収入は土地所有の場合とほぼ変わらないため、投資利回りが高くなる傾向があります。土地を購入する場合と比べて、同じ家賃収入を得るために必要な初期投資額が、大幅に少なくて済むのです。
例えば、1億円で土地付きアパートを購入して、年間500万円の収入がある場合の利回りは5％ですが、借地で3,000万円の投資で同じ500万円の収入があれば、地代を差し引いても利回りは大幅に向上します。この高利回り実現の可能性は、投資家にとって非常に魅力的です。
特に地代が比較的安い契約の場合、さらに高い収益率を期待できます。ただし、地代の上昇リスクも考慮する必要があります。
好立地での経営が可能になる
都市部や人気エリアでは、土地価格が非常に高く、購入して経営するのは難しい場合が多いものです。しかし、借地であれば、そうした好立地でもアパート経営が可能になります。
駅近や都心など、通常では手が届かない優良立地でも、借地であれば参入障壁が下がり、入居需要の高いエリアでの経営が実現できます。立地条件は、入居率や家賃設定に大きく影響するため、好立地での経営は、安定した収益につながりやすいのです。
また、同じ予算でより好立地の物件を選べるため、資金効率の良い投資が可能になります。これにより、空室リスクの低減や高い家賃設定も期待できます。
旧法借地権では長期間の利用が可能
特に、旧借地法下で設定された借地権(旧法借地権)の場合、契約更新拒絶の正当事由が厳格に制限されているため、非常に長期間にわたって土地を利用できる可能性があります。
旧法借地権は、基本的に地主側からの更新拒絶が難しく、安定した長期経営が可能です。このため、減価償却が終わった後も、長期間にわたって収益を上げ続けられるというメリットがあります。
特に、相続などで受け継いだ旧法借地権は、築古物件であっても、建て替えなどで資産価値を維持しながら長期間運用できる可能性があります。このような長期的な視点での投資が可能なのも、借地でのアパート経営の大きな魅力です。
借地でアパート経営する際の注意点
結論：毎月の地代負担に加え、土地の担保価値がないため銀行融資が非常に厳しくなる点に最大の注意が必要。
借地でのアパート経営には多くのメリットがありますが、同時に注意すべき点も存在します。長期的に安定した経営を行うためには、これらの点を十分に理解しておく必要があります。
借地特有のリスクだけでなく、不動産投資全般のリスクについては「不動産投資のデメリットとリスク対策」も併せてご確認ください。
継続的な地代支払いが必要になる
借地でのアパート経営では、土地所有者に対して定期的に地代を支払う必要があります。この地代は、永続的な支出となるため、長期的な収支計画に大きく影響します。
地代は、一般的に月額や年額で設定され、契約条件によっては、定期的な見直しが行われることもあります。特に都市部では、地代の上昇リスクも考慮しておく必要があります。地代が上昇した場合、収益性が低下する可能性があるため、契約時に地代改定の条件を明確にしておくことが重要です。
また、地代の滞納は、借地権喪失の原因となる可能性があるため、安定した資金繰りと計画的な支払い管理が必須です。景気変動や空室率の上昇などにより収入が減少しても、地代は固定費として支払い続ける必要があることを忘れてはいけません。
融資条件が厳しくなる可能性がある
借地権物件は、土地所有権がないため、金融機関からの融資を受ける際に条件が厳しくなる傾向があります。借地権は、土地所有権と比較して担保価値が低く評価されるため、融資額が制限されたり、金利が高くなったりすることがあります。
特に定期借地権の場合、契約期間が限られているため、融資期間に制約が生じる可能性があります。一般的に金融機関は、借地契約の残存期間よりも短い期間での融資を条件とするため、返済計画が厳しくなることもあります。
また、借地権の種類や契約内容によっても融資条件は大きく変わるため、事前に複数の金融機関に相談し、融資可能性や条件を確認しておくことが重要です。自己資金の比率を高めるなど、融資に依存しない資金計画も検討すべきでしょう。
土地の担保がない場合、他の資産を活用する方法もあります。例えば「担保を活用した資金調達（車担保ローンなど）」も選択肢の一つです。
銀行員時代、借地物件への融資は非常に慎重に扱っていました。理由は単純で、万が一の際に土地を売却して回収できないからです。「建物」だけの担保価値は低く見られます。借地で成功するには、銀行以外の資金調達ルート（無担保ローンなど）を持っておくことが、実は最大のリスクヘッジになります。
借地物件で銀行融資を断られていませんか？
借地権は担保評価が出にくいため、銀行融資が難航しがちです。HTファイナンスなら、担保に依存しない独自の審査基準で、ビジネスチャンスを後押しします。
借入可能か3秒で診断する物件売却や改築に制限がある
借地権物件は、建物の売却や改築に際して、地主の承諾が必要となる場合が多く、自由度が制限されることがあります。特に、大規模な改修や建て替えを行う際には、地主との交渉が必要になります。
また、借地権付き建物を売却する場合、買い手が限定される傾向があります。土地所有権がないことで市場価値が下がり、売却時の流動性が低下する可能性があります。特に、契約残存期間が短い定期借地権物件は、売却がさらに難しくなることがあります。
さらに、契約内容によっては、建物の用途変更や増改築に制限がある場合もあります。将来的な物件の価値向上や用途変更の可能性を考慮する場合は、契約時にこれらの条件を明確にしておくことが重要です。
契約満了時の返還義務がある
特に定期借地権の場合、契約期間満了時には、原則として土地を更地にして返還する義務があります。これは、建物の解体費用が発生することを意味し、長期的な事業計画に組み込んでおく必要があります。
定期借地権の契約期間は、一般的に50年以上と長期ですが、その期間が終了した際には、建物解体費用の負担が発生します。建物解体費用は規模によって、数百万円から数千万円になることもあり、この費用を見越した資金計画が必要です。
また、契約満了が近づくにつれて建物の資産価値は低下し、最終的にはほぼゼロになる可能性があります。このため、減価償却期間内に投資回収できるような事業計画を立てることが重要です。長期的な視点で見れば、契約満了後の事業継続方法や資産の組み替えなども検討しておくべきでしょう。
借地アパート経営でのトラブル事例
結論：地代の値上げ、更新料の請求、建替え承諾の拒否など、地主との人間関係や契約不備によるトラブルが多い。
借地でのアパート経営では、土地所有者との関係や契約内容に起因する様々なトラブルが発生する可能性があります。実際の事例を通じて、その対策を考えていきましょう。
建替え許可が下りないケース
老朽化したアパートを建て替えようとしたところ、地主から許可が得られないというトラブルが少なくありません。特に旧法借地権の場合、建替えには地主の承諾が必要となりますが、地主側が建替えに消極的であったり、高額な承諾料を要求したりするケースがあります。
あるオーナーは、築40年のアパートを建て替えようとしたところ、地主から市場相場を大幅に上回る承諾料を要求され、計画が頓挫した事例があります。この問題を避けるには、契約時に建替え条件を明確化しておくことが重要です。
また、日頃から地主との良好な関係を構築しておくことも大切です。定期的なコミュニケーションを通じて信頼関係を築き、将来の建替え計画についても早めに相談しておくことで、スムーズな合意形成につながる可能性が高まります。法律上の権利だけでなく、人間関係の構築も重要な要素となります。
地代値上げ交渉でのトラブル
地代改定時期に、大幅な値上げを要求されるケースも多く見られます。特に、周辺地域の地価が上昇している場合、相場に合わせた地代値上げを求められることがあります。
ある借地アパートのオーナーは、10年ごとの地代改定時に突然50％の値上げを要求され、話し合いがつかず裁判に発展した事例があります。最終的には、裁判所の調停で20％の値上げで合意しましたが、多大な時間と労力を費やすことになりました。このような事態を避けるには、地代改定の基準を契約書に明記することが重要です。
例えば、消費者物価指数に連動させるなど、客観的な指標に基づいた改定方法を契約時に合意しておくことで、急激な値上げリスクを軽減できます。また、地代改定交渉は、専門家に依頼することも検討すべきです。不動産鑑定士や弁護士などの専門家が間に入ることで、より公平な条件での合意が期待できます。
契約内容未確認によるトラブル
借地権を購入したオーナーが、契約内容を十分に確認していなかったことによるトラブルも多く発生しています。例えば、建物の譲渡時に地主の承諾が必要であることを知らずに売却交渉を進め、後になって高額な承諾料を請求されるケースがあります。
また、定期借地権と勘違いして購入したが、実際は普通借地権だったため、想定していた権利内容と異なり経営計画に支障をきたすこともあります。こうしたトラブルを避けるには、契約書の専門家チェックが不可欠です。
契約書は専門用語が多く、素人には理解しづらい部分もあります。必ず弁護士や不動産の専門家に確認してもらい、契約内容を正確に把握することが重要です。特に借地権の種類、地代改定条件、建物の譲渡・改築条件、契約更新条件などは、重点的にチェックすべきポイントです。
契約更新時の更新料をめぐるトラブル
借地契約の更新時に、地主から高額な更新料を要求されるケースも少なくありません。法律上は、更新料の支払い義務は明確ではありませんが、慣行として支払われるケースも多く、その金額をめぐってトラブルになることがあります。
ある借地アパートオーナーは、30年間の契約満了時に年間地代の1.5倍という高額な更新料を要求され、交渉が難航した事例があります。最終的には、弁護士を通じて年間地代の0.8倍で合意しましたが、予想外の出費となりました。このようなトラブルを避けるためには、更新条件の事前確認が必須です。
契約時に更新料の有無や金額の算定方法について明確にしておくことで、将来的なトラブルを防ぐことができます。また、契約更新の数年前から地主との対話を始め、良好な関係を維持しながら更新条件について協議を進めることも有効な対策です。
借地でのアパート経営を成功させるポイント
結論：地主との良好な関係維持と、融資困難時でも資金調達できるルート（ノンバンク等）の確保が成功の鍵。
借地を活用したアパート経営を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。適切な物件選びから地主との関係構築まで、実践的なアドバイスをご紹介します。
適切な物件選び
借地でのアパート経営の成否は、物件選びから始まります。立地条件、地代、借地権の種類など、多角的な視点から物件を評価することが重要です。特に立地は、入居率や家賃設定に直結するため、最重要の検討項目です。
収益計算においては、地代の支払いを必ず考慮に入れ、長期的な収支シミュレーションを行うことが重要です。単に現在の収支だけでなく、将来的な地代上昇や大規模修繕、契約更新時の費用なども見込んでおく必要があります。
また、借地権の種類によって、将来的なリスクや収益性が大きく異なるため、物件選びの段階で、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。特に、旧法借地権と定期借地権では、権利内容や将来性が大きく異なるため、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選択することが重要です。
路線価図・評価倍率表（国税庁）地主との良好な関係の構築
借地でのアパート経営において、地主との良好な関係構築は、非常に重要です。建物の改築や契約更新など、様々な場面で地主の協力が必要になるため、日頃からコミュニケーションを取ることが大切です。
定期的な挨拶や近況報告、適切なタイミングでの贈答など、継続的な関係維持の努力が、将来的なトラブル防止につながります。地主にとっても安心できる借地人であることをアピールし、信頼関係を構築することが重要です。
また、地代の支払いは必ず期日を守り、遅延のないようにすることも基本中の基本です。支払いが遅れると信頼関係が損なわれ、契約更新時などに不利な条件を提示される可能性があります。地主との関係は、長期にわたるビジネスパートナーシップと考え、互いにメリットのある関係を目指すことが成功の鍵です。
詳細な契約内容の確認
借地契約を結ぶ際は、契約内容を詳細に確認し、必要に応じて交渉することが重要です。特に地代改定の条件、契約更新の方法、建物の改築・譲渡に関する条件などは、将来的なトラブルを防ぐために明確にしておく必要があります。
契約書の作成には、必ず専門家の助けを借り、法的な観点からのチェックを受けることをお勧めします。自分に有利な条件だけを求めるのではなく、地主にとっても納得できる公平な条件を提案することが、長期的な関係構築には重要です。
また、口頭での約束は後々のトラブルの元になるため、重要な事項はすべて書面で残すようにしましょう。特に、建替えや売却に関する条件は、将来的に大きな問題となる可能性があるため、契約時に明確に定めておくことが重要です。
専門家のサポートの活用
借地権に関する法律や契約は複雑であるため、専門家のサポートを積極的に活用することが重要です。不動産の専門家、弁護士、税理士など、それぞれの分野の専門家に相談することで、リスクを最小限に抑えた経営が可能になります。
特に、借地権の取得時や契約更新時には、法律専門家の助言を受けることで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。また、税務面でも、借地権には特有の取り扱いがあるため、税理士のアドバイスを受けることで、税務リスクを軽減できます。
専門家へのサポート料は、決して安くありませんが、将来的なトラブル防止や最適な経営戦略の構築という観点では、必要不可欠な投資と考えるべきです。専門家のネットワークを持っておくことで、緊急時の対応も迅速に行えるようになります。
アパート経営の「つなぎ資金」にも対応
リフォーム費用や更新料、急な修繕費など、手元の資金を残しておきたい場面でもHTファイナンスのビジネスローンが役立ちます。無担保・無保証、最短即日で資金調達が可能です。
まずは無料の借入枠診断からまとめ
借地でのアパート経営は、初期投資を抑えつつ、好立地での経営が可能になる魅力的な選択肢です。固定資産税の軽減や高い投資利回りが期待できる一方で、継続的な地代支払いや契約更新時のリスクなど、注意すべき点も多くあります。
成功の鍵は、物件選びの段階での慎重な検討、地主との良好な関係構築、そして専門家のサポートを適切に活用することにあります。借地権の種類や契約内容を十分に理解し、長期的な視点で経営計画を立てることが重要です。借地でのアパート経営に興味をお持ちの方は、まずは専門家に相談し、自分の状況に最適な選択をすることをお勧めします。
お急ぎの資金調達が必要な場合は、「HTファイナンスの融資の流れ」をご確認の上、お気軽にご相談ください。
最短即日の無担保無保証融資！HTファイナンスのビジネスローン
借地でのアパート経営は、初期投資を抑えられるとはいえ、建物建設資金の調達が必要になることがあります。そういった場合の利用におすすめなのが、HTファイナンスのビジネスローンです。無担保無保証で利用可能であり、審査もスピーディーとなっているため、事業資金を迅速に調達できます。
HTファイナンスは、東大法学部出身で三菱銀行での実務経験を持つ三坂大作が統括責任者として、企業の資金調達と経営戦略の支援に取り組んでいます。
銀行実務とコンサルティングで培った経験を活かし、無担保無保証の融資やファクタリング、財務改善など、お客様の経営課題に合わせた最適な解決策をご提案しています。また、スピーディーで柔軟な審査体制により、成長に必要な資金を迅速にお届けできます。
お申し込みに必要な書類は最小限に抑え、オンラインやお電話でのやり取りを中心に進めていますので、経営者の皆様の負担を大きく減らすことができます。
アパート経営事業を拡大するチャンスを逃さないためにも、まずはお気軽にHTファイナンスにご相談ください。
※お申込みはオンラインで完結。担保・保証人は不要です。
企業の成長を資金面から支えるファイナンスの専門家として、30年以上にわたり中小企業の財務戦略・資金調達を支援。
国内外の法人融資・国際金融業務の経験を基に、経営者に寄り添った戦略的支援を展開。
現在の取り組み
ヒューマントラスト株式会社 統括責任者・取締役として、以下の事業を統括：
・法人向けビジネスローン事業「HTファイナンス」
・個人事業主向けファクタリングサービス
・資金調達および財務戦略に関する経営コンサルティング
経営革新等支援機関として、企業の持続的成長を実現するための財務戦略策定や金融支援を行い、貸金業登録事業者として、適正かつ信頼性の高い金融サービスを提供しています。
