2025.11.07
不動産担保ローンの返済期間はどれくらい？最適な期間の決め方や注意点を紹介！
事業拡大や運転資金の確保のため、不動産担保ローンの利用を検討している方がいるかもしれません。不動産担保ローンで融資を受ける際に迷うことの一つが、「返済期間をどれくらいに設定すべきか」という点です。返済期間が短いと月々の負担が大きくなりますが、長すぎると支払う利息の総額が膨らんでしまいます。
本記事では、不動産担保ローンの一般的な返済期間の選択肢から、期間によって変わる返済額の違い、自社に最適な返済期間の決め方まで詳しく解説します。また、返済方式の種類や返済期間を設定する際の注意点についても触れていきますので、資金調達を検討中の経営者の方はぜひ参考にしてください。
この記事の要点
- 不動産担保ローンの返済期間は、銀行で最長20年、ノンバンクでは最長35年が一般的です。
- 返済期間が短いと月々の負担は増えますが総利息は減り、長いと月々の負担は減りますが総利息は増えるトレードオフの関係があります。
- 最適な期間は、自社の「事業計画」と「キャッシュフロー」を最優先に決定することが重要です。
- 担保設定に時間がかかる点に注意し、急ぎの場合は無担保・無保証のビジネスローンも有力な選択肢となります。
お急ぎの資金調達なら
不動産担保ローンは審査や担保設定に時間がかかる場合があります。今すぐ運転資金が必要な方、担保設定を避けたい経営者様は、HTファイナンスの「無担保・無保証ビジネスローン」もご検討ください。
まずは借入枠診断を試してみる不動産担保ローンの返済期間
不動産担保ローンを検討する際、まず把握しておきたいのが、一般的な返済期間の選択肢です。金融機関の種類によって最長期間が異なるため、自社の状況に合わせた選択が重要になります。（なお、不動産以外の担保を活用する「証券担保ローン」という選択肢もあります。）
金融機関別の標準的な返済期間
不動産担保ローンの返済期間は、融資を行う金融機関によって大きく異なります。銀行では、一般的に5年から20年程度の返済期間を設定しているケースが多いでしょう。特に都市銀行や地方銀行では、企業の事業計画や担保物件の状況を考慮しながら、最長でも20年程度を上限としていることがほとんどです。
一方、ノンバンクや信販会社などの金融機関では、より柔軟な対応が可能で、最長35年という長期の返済期間を設定しているところもあります。このような長期返済オプションが用意されていることで、月々の返済負担を大幅に軽減することができます。
また、政府系金融機関である日本政策金融公庫では、設備資金であれば最長20年、運転資金であれば最長7年程度の返済期間が一般的です。ただし、特定の融資制度や担保の状況によっては、さらに長期の返済期間が認められるケースもあります。
融資額による返済期間の違い
不動産担保ローンの返済期間は、融資額の大きさによっても変わってきます。一般的に、少額の融資であれば、5年から10年程度の比較的短い返済期間が設定されることが多いでしょう。これは、少額であれば、短期間での返済が可能と判断されるためです。
一方、1億円を超えるような大型の融資になると、キャッシュフローへの影響を考慮して、15年から20年、場合によってはそれ以上の長期間（いわゆる「超長期融資」）が設定されることがあります。特に、大規模な設備投資や不動産取得などの場合は、長期的な視点での返済計画が不可欠です。
また、融資額が、担保物件の評価額に対してどの程度の割合を占めるかも重要な要素です。一般的に、担保評価額の70％程度までが融資の上限となりますが、この割合(Loan To Value、LTV)が高い場合は、返済期間が長めに設定されることが多いものです。
不動産担保ローンの返済期間と返済額や総返済額の関係
・総コストを抑えられる
・早期に負債を解消できる
【デメリット】
・月々のキャッシュフローを圧迫しやすい
・月々の資金繰りに余裕が生まれる
・手元資金を他の投資に回せる
【デメリット】
・総支払額が大幅に増加する
・金利変動リスクに晒される期間が長い
返済期間の長さによって、月々の返済額と総返済額には大きな違いが生じます。ここでは、具体的な数字を見ながら、その違いについて見ていきます。
短期返済の場合
不動産担保ローンを短期間で返済する最大のメリットは、支払う利息の総額が少なくなることです。例えば、5,000万円を年利3％で借り入れた場合、10年返済では総支払利息は約780万円程度になります。このように、短期返済では総コストを抑えられる点が大きな魅力です。
また、短期間で借入金を完済できれば、その後の事業展開の自由度が高まります。負債が早期に解消されることで、新たな投資や事業拡大の資金を確保しやすくなるというメリットもあります。
さらに、金融機関からの信用度も向上しやすいという側面もあります。短期間で計画通りに返済できる企業は、財務体質が健全であると評価されやすく、将来的な資金調達の際にも有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
長期返済の場合
不動産担保ローンの返済期間を長く設定すると、月々の返済負担を大幅に軽減できます。例えば、5,000万円を年利3％で借り入れた場合、35年返済では月々の返済額は約21万円程度になります。これは、10年返済の月々約48万円と比較すると、半分以下の負担で済みます。
このように月々の返済負担を抑えられることで、事業の安定的な運営やキャッシュフローの確保がしやすくなります。特に、成長段階の企業や季節変動のある事業では、固定費としての返済負担を抑えることで、資金繰りの余裕をもたせることができます。
また、長期返済を選択することで、手元に残った資金を、別の投資や運転資金に回すことができるという柔軟性も魅力です。例えば、月々の返済額の差額を、新たな設備投資や人材採用など、事業成長のために活用することも可能になります。
長期と短期の総返済額の違い
不動産担保ローンの返済期間によって、総返済額(元金と利息の合計)には大きな差が生じます。具体的な例で見てみましょう。5,000万円を年利3％で借り入れた場合の比較です。
10年返済の場合、総返済額は約5,780万円(うち利息約780万円)となります。一方、35年返済では、総返済額は約8,820万円(うち利息約3,820万円)にもなります。このように、長期返済を選ぶと、総支払額が大幅に増加することを理解しておく必要があります。
また、返済期間中に金利が上昇するリスクも考慮すべき点です。特に変動金利を選択している場合、長期間になればなるほど、金利上昇のリスクにさらされる期間が長くなります。金利が1％上昇するだけでも、35年の長期返済では、総返済額に数百万円の差が生じる可能性があります。
返済期間や担保設定でお悩みではありませんか？
「月々の返済を抑えたいが、総利息が増えるのは避けたい」「担保設定の手間や時間がネックだ」…そのお悩み、HTファイナンスが解決します。
無担保・無保証、最短即日のビジネスローンなら、柔軟な資金繰りをスピーディーに実現可能です。
不動産担保ローンの返済期間の決め方
最適な返済期間は、企業の状況によって異なります。ここでは、自社に合った返済期間を決めるためのポイントを解説します。
事業計画との整合性
不動産担保ローンの返済期間を決める際に最も重要なのは、自社の事業計画との整合性です。例えば、借入金で購入した設備や不動産の耐用年数や、収益化までの期間を考慮することが重要です。投資した資産が生み出す収益で返済を賄えるよう、投資回収期間に合わせた返済計画を立てることが望ましいでしょう。
また、将来の事業拡大計画や新規投資のタイミングも考慮すべき要素です。例えば、5年後に大規模な設備投資を予定している場合、それまでに借入金の大部分を返済しておくか、月々の返済負担を軽くして投資資金を確保するかなど、戦略的な判断が求められます。
さらに、業界の景気サイクルや、自社のビジネスモデルの特性も重要な判断材料です。季節変動が大きい事業や、景気の影響を受けやすい業種では、返済負担の平準化や資金的な余裕をもたせるために、やや長めの返済期間を選択するのが賢明かもしれません。
キャッシュフロー
不動産担保ローンの返済期間を決める際には、企業のキャッシュフローを最優先に考える必要があります。毎月の返済額が経営を圧迫するようでは、事業の継続性に影響を与えかねません。安定した返済を続けられる金額設定を心がけましょう。
一般的な目安として、月々の返済額は、営業キャッシュフローの30％程度までに抑えることが望ましいとされています。例えば、月々の営業キャッシュフローが200万円の企業であれば、すべての借入金の返済額の合計は、60万円程度までに抑えるべきでしょう。
また、業績の季節変動がある場合は、その波を考慮した返済計画も検討する価値があります。例えば、売上が集中する時期に返済額を多めに、閑散期には少なめにするなど、変動返済型のローンを選択することも一つの方法です。ただし、このような特殊な返済方法を提供している金融機関は限られているため、事前の確認が必要です。
将来の金利変動リスク
不動産担保ローンの返済期間を長期に設定する場合、将来の金利変動リスクを慎重に評価することが重要です。特に変動金利を選択している場合、金利上昇局面での返済負担増加に備える必要があります。
例えば、現在年利2％の変動金利で借り入れた場合でも、10年後に金利が5％に上昇すれば、月々の返済額は大幅に増加します。長期返済を選択する場合は、こうした金利上昇リスクを見込んだ資金計画を立てておくことが賢明です。
また、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかも重要な判断ポイントです。一般的に固定金利は、変動金利よりも金利が高めに設定されていますが、返済期間中の金利上昇リスクを回避できるメリットがあります。特に長期間の返済を予定している場合は、固定金利の選択も検討する価値があるでしょう。
不動産担保ローンの返済方式の種類
不動産担保ローンには複数の返済方式があり、それぞれ特徴が異なります。自社に合った方式を選ぶことも重要なポイントです。
元利均等返済方式の特徴
元利均等返済方式は、不動産担保ローンで最も一般的に採用されている返済方法です。この方式の最大の特徴は、毎月の返済額(元金と利息の合計)が、返済期間を通じて一定であることです。そのため、返済計画が立てやすく予算管理がしやすいというメリットがあります。
元利均等返済では、返済の初期段階では支払う金額の多くが利息分となり、元金の減少は比較的緩やかです。しかし、返済が進むにつれて元金の割合が増えていき、最終的には返済額の大部分が元金返済に充てられるようになります。
例えば、5,000万円を年利3％、20年返済で借り入れた場合、毎月の返済額は約27.7万円で固定されますが、初回の返済では利息が12.5万円、元金が15.2万円となります。10年後には利息が7.5万円、元金が20.2万円となり、最終回近くではほとんどが元金返済になります。
元金均等返済方式の特徴
元金均等返済方式は、毎回の返済で支払う元金の額が一定で、利息分は残高に応じて計算される返済方法です。この方式の特徴は、返済の初期段階では返済額が大きく、時間の経過とともに徐々に返済額が減少していくことです。
元金の減少ペースが早いため、元利均等返済と比較して、総返済額(特に利息分)を抑えられるメリットがあります。例えば、5,000万円を年利3％、20年返済で借り入れた場合、元金均等返済では初回の返済額は約33.3万円(元金20.8万円＋利息12.5万円)となりますが、最終回近くでは約21.3万円(元金20.8万円＋利息0.5万円)まで減少します。
この方式は、事業の成長に合わせて返済負担を軽減したい企業や、初期の高い返済負担に耐えられる資金力がある企業に適しています。特に創業期を過ぎ、安定成長期に入った企業では、将来のキャッシュフロー増加を見込んで、初期の負担を受け入れる戦略も考えられます。
その他の特殊な返済方式
不動産担保ローンでは、標準的な元利均等返済や元金均等返済以外にも、特殊な返済方式が提供されているケースがあります。例えば、季節変動に対応する変動返済方式は、繁忙期には多く返済し、閑散期には返済額を抑えるという柔軟な返済方法です。
また、一定期間は利息のみを支払い、元金返済を後回しにする据置期間付きの返済方式もあります。これは、新規事業立ち上げ時など、初期投資から収益化までに時間がかかるケースに適しています。据置期間は通常1～3年程度設定されることが多いですが、金融機関によっては5年以上の据置期間を認めるケースもあります。
さらに、バルーン返済と呼ばれる方式では、返済期間中は利息と一部の元金のみを返済し、最終回に残りの元金を一括返済します。これは、返済期間中の負担を抑えつつ、将来の大きな収入や資産売却などで一括返済を予定している場合に有効です。ただし、最終返済額が非常に大きくなるため、返済原資の確保が確実である必要があります。
不動産担保ローンの返済期間を決める際の注意点
返済期間を決める際には、いくつかの重要な注意点があります。ここでは、特に注意すべきポイントを解説します。
繰上返済のオプションの確認
不動産担保ローンの返済期間を決める際には、繰上返済に関する条件を必ず確認しておくことが重要です。事業が好調で、予定よりも早く返済できる状況になった場合に、柔軟に繰上返済できる条件があるかをチェックしておきましょう。
繰上返済に関しては、手数料の有無や金額、最低返済額、返済可能なタイミングなどの条件が金融機関によって異なります。例えば、一部の金融機関では、契約から一定期間(1年など)経過後でなければ繰上返済を認めないケースや、繰上返済時に残債の1％程度の手数料を徴収するケースもあります。
また、繰上返済の方法にも、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があることを理解しておきましょう。期間短縮型は、月々の返済額はそのままで返済期間を短縮する方法、返済額軽減型は、返済期間はそのままで月々の返済額を減らす方法です。事業のキャッシュフロー計画に合わせて、どちらの方法を選択できるかも確認しておくと良いでしょう。
担保価値の経年変化の考慮
不動産担保ローンの返済期間を長期に設定する場合、担保となる不動産の価値が経年とともに下落するリスクを考慮する必要があります。特に建物を担保とする場合は、経年劣化による価値減少が避けられないため、返済期間の設定には注意が必要です。
一般的に、建物の法定耐用年数は構造によって異なり、木造で22年、鉄骨造で27年、鉄筋コンクリート造で47年程度です。金融機関は通常、建物の残存耐用年数と返済期間を関連付けて審査を行います。例えば、築15年の木造建物を担保とする場合、残存耐用年数は7年程度となるため、返済期間も短めに設定されることが多いでしょう。
また、土地についても、立地条件の変化や法規制の変更、市場動向などによって価値が変動する可能性があります。特に、返済期間が20年を超えるような長期のローンでは、担保価値の将来的な変動リスクについても考慮しておくべきでしょう。担保価値が大きく下落した場合、金融機関から追加担保を求められるケースもあります。
金融機関のポリシーによる制限
不動産担保ローンの返済期間を選ぶ際には、金融機関独自のポリシーや制限にも注意が必要です。金融機関によって設定可能な最長期間は大きく異なるため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
例えば、メガバンクや地方銀行では、企業向けの不動産担保ローンの最長期間を15〜20年程度としているケースが多いのに対し、ノンバンクでは、最長35年といった長期の返済期間を設定できる場合があります。また、政府系金融機関では、制度融資によって返済期間の上限が決められていることも多いものです。
さらに、企業の業種や規模、財務状況によっても、提案される返済期間は変わってきます。例えば、創業間もない企業や特定のリスクの高い業種では、金融機関のリスク管理ポリシーにより、返済期間が短めに設定されることがあります。また、借入目的(設備資金か運転資金か)によっても、適用される返済期間の上限が異なるケースが多いでしょう。
まとめ
不動産担保ローンの返済期間選びは、企業の将来を左右する重要な決断です。短期返済では総返済額を抑えられる一方、長期返済では、月々の負担を軽減できるというトレードオフがあります。最適な返済期間は、事業計画やキャッシュフロー、将来の資金需要などを総合的に考慮して決める必要があります。
返済方式についても、元利均等返済と元金均等返済のどちらが自社に適しているか、しっかり検討しましょう。また、繰上返済条件や担保価値の経年変化、金融機関のポリシーなどの注意点も把握した上で判断することが大切です。資金調達を成功させるためには、専門家のアドバイスも取り入れながら、慎重に検討することをお勧めします。
不動産担保ローンのご検討、ありがとうございます。
その上で、HTファイナンスからの「最適解」をご提案します。
不動産担保ローンは有効な手段ですが、手続きに時間がかかり、急な資金需要には応えにくい側面があります。HTファイナンスは、「無担保・無保証・最短即日」のビジネスローンこそ、多忙な経営者様のニーズに応える最適解だと考えています。銀行出身のプロが、貴社の状況に合わせた最適なプランをご提案します。
まずは30秒で借入枠診断（無料）最短即日の無担保無保証融資！HTファイナンスのビジネスローン
不動産担保ローンは、資金調達の有効な手段ですが、担保設定の手続きや審査に時間がかかることが課題です。急な資金需要に対応したい場合、または担保となる不動産をお持ちでない場合には、ビジネスローンの利用がおすすめです。HTファイナンスのビジネスローンは無担保無保証で利用でき、審査基準も柔軟なため、緊急の資金ニーズに対応できる点を強みとしています。
HTファイナンスは、東大法学部出身で三菱銀行での実務経験を持つ三坂大作が統括責任者として、企業の資金調達と経営戦略の支援に取り組んでいます。
銀行実務とコンサルティングで培った経験を活かし、無担保無保証の融資やファクタリング、財務改善など、お客様の経営課題に合わせた最適な解決策をご提案しています。また、スピーディーで柔軟な審査体制により、成長に必要な資金を迅速にお届けできます。
お申し込みに必要な書類は最小限に抑え、オンラインやお電話でのやり取りを中心に進めていますので、経営者の皆様の負担を大きく減らすことができます。
事業拡大のチャンスを逃さないためにも、まずはお気軽にHTファイナンスにご相談ください。
企業の成長を資金面から支えるファイナンスの専門家として、30年以上にわたり中小企業の財務戦略・資金調達を支援。
国内外の法人融資・国際金融業務の経験を基に、経営者に寄り添った戦略的支援を展開。
現在の取り組み
ヒューマントラスト株式会社 統括責任者・取締役として、以下の事業を統括：
・法人向けビジネスローン事業「HTファイナンス」
・個人事業主向けファクタリングサービス
・資金調達および財務戦略に関する経営コンサルティング
経営革新等支援機関として、企業の持続的成長を実現するための財務戦略策定や金融支援を行い、貸金業登録事業者として、適正かつ信頼性の高い金融サービスを提供しています。
